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<도심 공공주택 복합사업 권리산정일 변경 청원>

● 청원 배경

정부는 「공공주택특별법」 부칙 제4조의 제1항에 명시된 도심공공주택복합사업(이하 도심복합사업) ‘현물보상기준일(이하 권리산정일)은 증산4구역을 비롯한 1~4차 선도사업지들의 경우, 권리산정일을 2021년 2월4일에서 동년 6월29일로 변경하면서 억울한 현금청산자들을 구제해 주었습니다. 이어서 정부는 5~8차 선도사업지들의 경우, 「공공주택특별법 시행규칙」 별표 6의7을 통해 ‘후보지 지정일 전에 계약을 체결하고 지구 지정일 이전까지 소유권 이전등기를 완료하고 입주자 모집공고일 현재 무주택세대구성일 경우’ 특별공급권을 부여함으로써 일부 현금청산자들을 구제해 주었습니다.

하지만, 기준일 이후 사업을 제안하거나 공모에 응하는 후속 지역들은 지속적으로 억울한 현금청산 대상자가 발생할 수밖에 없습니다. 만일 지구 지정일이 제각각인 지역들에 현행대로 권리산정일을 동일하게 적용한다면 선의의 피해자가 갈수록 양산될 것이고 무엇보다도 단군 이래 최대 혜택이라 불리는 도심공공주택복합사업의 수많은 장점들이 현금청산 이슈로 인해 퇴색되어 사업 진행에 난항을 겪거나 사업의 입지가 점차 좁아질 것으로 예상되는 바, 다음과 같이 청원합니다.

● 청원 내용

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1. 「공공주택특별법」 ‘부칙 제4조제1항’에서

 도심복합사업의 권리산정일을 ‘국회가 의결한 날의 다음 날’에서

‘국토교통부장관이 고시하여 정하는 날의 다음 날’로 변경한다.

 2. 「공공주택특별법 시행규칙」 ‘별표 6의7’을 삭제한다.

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● 청원의 근거

1. 도심복합사업은 공공택지가 아닌 ‘공공택지 외의 택지’, 즉 ‘민간 택지’입니다. 따라서 <도시 및 주거환경정비법>을 준용하여 권리산정일을 규정해야 합니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제77조의 1에서는 ‘구역 지정 고시일 또는 기본계획 수립 후 고시일의 다음날’을 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일로 삼고 있습니다. 이에 ‘기준일’은 통상 시장 상황에 따라 ‘투기 억제가 필요’하다고 판단될 경우, 그리고 최소한 구역(지구) 지정으로 ‘사업 시행이 확실시’ 되는 경우에 지정하는 것으로 봐야 합니다.

그러나 23년 1월 현재, 부동산 시장은 경색되어 규제를 완화하여 거래를 활성화해야 할 만큼 투기 억제가 불필요한 상황입니다. 게다가 도심복합사업의 경우 주민 및 지자체 제안을 통해 사업 후보지 심사를 받거나 새롭게 후보지로 지정된 지역에서 권리산정일 이후부터 후보지 지정일 사이에 매매계약을 체결한 사람들을 투기 의도가 있었다고 일반화할 수 없습니다. 또한 기 후보지들 21곳이 지정 해제(2022년 12월25일 국토부 보도)되기도 하므로 사업인정 고시일까지는 사업 시행이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 따라서 부동산 시장이 침체로 인해 투기 유인도 약하고 사업 시행 여부도 불투명한 후보지 단계나 사업 제안 단계에 있는 지역들에 예정지구 지정도 되기 전부터 권리산정일을 일괄 적용하는 것은 입법 취지에 맞지 않습니다.

2. 후보지 지정일이 서로 다른 사업지들의 권리산정일을 동일하게 적용하는 것은 형평성에 어긋납니다. 당초 정부가 권리산정일을 3년 한시 특별법과 빠른 사업 속도를 전제로 모든 사업지에 일괄적용한 것이었으나 특별법은 연장되었고 후속 절차 지연으로 인해 정부가 약속한 사업 속도도 지킬 수 없는 상황이 되었습니다. 형평성을 고려한다면 도심복합사업 1~4차 선도사업지들의 권리산정일을 21년 2월4일(또는 후보지 지정일인 3월31일)에서 약 3개월 이상 늦추어 주었기 때문에 후발 사업지들의 권리산정일도 후보지 지정일 이후 그와 동일한 기간만큼 늦추어야 합니다. 그러나 이는 투기를 조장할 수 있어서 안 될 일입니다. 아울러 1~4차 선도사업지들에서조차 전례 없이 5차 후보지부터 권리산정일과 후보지 지정일 사이에 계약한 소유자들에게 ‘특별분양권’을 주는 시행규칙 또한 형평성에 어긋나므로 마땅히 ‘우선분양권’을 줘야합니다.

3. 권리산정일 이외의 다른 보완장치로 투기 세력의 유입과 사업성 악화를 충분히 막을 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정과 같은 장치를 통해 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지도록 하면 될 일입니다. 또 후보지 지정일과 예정지구 지정일 사이의 간격을 최대한 단축시키면 부동산 시장에 미치는 영향도 제한적일 것입니다. 무엇보다 후보지로 지정되면 대다수 원주민들은 팔려고 하지 않을 것이기 때문에 사실상 투기세력이 들어올 여지는 많지 않다고 판단됩니다. 다만, 다수 원주민들의 이익과 사업성을 보전하기 위해 ‘지분쪼개기’는 엄격히 금지하는 조치가 병행돼야 할 것입니다.

4. 권리산정일 변경은 실수요자들에게 주거 사다리를 놓아주는 길입니다. 도심복합사업은 부동산 상승 시장에서 소외된 서민들의 주거 안정을 위해 양질의 주택을 저렴하게 공급하는 데 목적이 있습니다. 최근 2년 동안 서울 아파트 시세가 평균 200% 이상 상승한 상황에서 도심복합사업지들의 주택가격은 아직까지 서민들이 접근하기 수월한 수준이고 사업지 내 다주택자들의 주택을 실수요자들이 매수할 기회를 주는 것은 서민들의 끊긴 주거사다리를 이어주는 길이 됩니다. 즉, 서민들의 주거 안정에 실질적인 도움이 될 것입니다.

5. 원주민의 재산권 침해를 최소화할 수 있고 사업의 원활한 진행에 도움이 됩니다. 도심복합사업은 주민이나 지자체가 사업을 제안합니다. 이 과정에서 이러한 사실을 모르고 해당지역 거주민이 된 소유자들 입장에서는 후보지 지정으로 인해 거주 계획이 틀어지고 현물보상조차 받지 못 하는 차별을 겪게 되어 억울한 처지에 놓이게 됩니다. 즉 후보지 지정은 상당수의 주민들에게는 입법 예고도 없이 시행된 법처럼 갑작스러운 일이 될 수 있는 것입니다. 따라서 권리산정일을 예정지구 지정일로 변경한다면 매매를 통해 재산권을 행사할 수 있는 기회를 제공했기 때문에 재산권 침해 논란을 불식시킬 수 있습니다. 뿐만 아니라 남아있는 토지등소유주들 대다수는 개발에 동참한다는 의사를 표시한 것이고 신규매수자는 당연히 사업에 적극적으로 동의할 것이기 때문에 사업 반대자는 줄고 동의자는 늘어나는 효과가 있습니다. 이와 같이 예정지구 지정일까지 주민들이 사업 참여 여부를 결정할 수 있도록 기회를 제공한다면 국토부와 시행자는 재산권 침해라는 비판에서 자유로울 수 있고 무엇보다 향후 보상협의 및 수용 과정이 순탄하게 진행되어 사업은 순항할 것입니다.

6. 공공성에 앞서 원주민들의 이익과 재산권 보장이 최우선입니다. 현재 도심공공주택복합사업을 추진하는 지역들은 최근 부동산 시장의 상승세에서 소외돼 왔기 때문에 지역을 떠나더라도 다른 곳에 정착하기도 어려울 만큼 저평가된 곳들이 많습니다. 후보지로 지정되면 시세 정체로 인해 팔고 타지로 이사를 갈 수도 없는 상황에 놓입니다. 즉 도심복합사업 대상지들은 권리산정일(2021년 6월29일)로 인해 그동안 부동산 시세 상승에서 소외돼 왔기 때문에 주변 시세가 폭등한 상황에서, 그로 인한 격차를 메울 수 있는 개발 이익을 돌려줘야만 다른 지역에 재정착할 수 있는 것입니다. 따라서 원주민들이 내몰림 없이 정착하기 위해서, 또 타지로 이주를 선택하더라도 재정착시 금전적인 부담을 덜 수 있도록 적당히 숨통을 틔워주고 현실적인 도움을 줘야 합니다. 원주민들의 이익이 가장 우선시 돼야 합니다.

또한 보유세 부담으로 급하게 매매를 원하는 다주택자라든지, 재정적 어려움 등의 개인적인 상황으로 매매를 원하는 소유주들, 또 개발 자체를 원하지 않는 소유주들도 있습니다. 특히 6년이 넘는 긴 사업 기간 시간동안 재산권 행사의 제약을 받는 상황에서 다주택자들은 개발 이후의 이익보다 보유세와 향후 양도세 부담이 크게 다가올 수 있습니다. 소유권이 변동되면 현물보상을 받지 못하므로 매매나 증여를 통해 주택수를 줄이려고 해도 여의치 않습니다. 따라서 거래 단절로 인해 재산권 행사의 제약을 받는 이들과도 일정 부분 개발 이익을 공유해야 하며 양도 기회도 제공해야 하는 것입니다. 적어도 일반 분양자들보다 원주민들에게 개발이익이 돌아가도록 하는 것이 합리적이므로 오랜 시간 소유하거나 거주했음에도 불구하고 여러 가지 개인적인 이유로 사업에 동참하지 못하고 매매해야 하는 소유주들에게 돌아가는 약간의 시세차익은 마땅히 줘야할 위로금입니다.

7. 시장 논리로 접근하는 것이므로 위헌 및 위법적 요소를 제거할 수 있습니다. 권리산정일을 예정지구 지정일로 변경한다면 공공주택특별법상 예정지구 지정부터는 법정 사항이므로 ‘후보지 지정은 비법정 사항이라 위법’이라는 논란과 소위 ‘국토부와 LH가 집을 빼앗아간다’는 오해와 오명을 불식시킬 수 있습니다. 나아가 수용방식이 갖고 있는 공공개발의 단점을 보완하고 사유재산침해 논란을 해소하는 등 ‘강제성’의 이미지를 완화하여 도심복합사업이 갖는 공익성이 더욱 설득력을 지니고 탄탄하게 자리 잡을 수 있을 것입니다.

8. 사업 진행으로 인해 생존권을 위협받는 주민들이 없도록 해야 합니다. 도심복합사업 제안을 위해 동의서 징구가 시작되기만 해도 해당 지역의 매매와 전세 등 거래가 순식간에 단절되므로 부동산중개인들은 거래가 끊겨 생계를 위협당하는 상황입니다. 또한 현행 권리산정일 이후에 건축허가를 받고 신축 분양을 계획한 건축업자들에게도 분양을 진행할 수 있도록 시간을 줘야 합니다. 사업체 이전을 계획하고 토지를 매입하고 터파기까지 했으나 공사를 중단하고 금융비용과 공사비 손실을 고스란히 감내하며 피를 토하는 심정으로 하루하루 버티며 살아가는 소유주들도 있습니다. 따라서 권리산정일을 예정지구지정일로 하게 되면, 이러한 피해자들의 생존권을 지켜줄 수 있게 됩니다.

9. 국토부, Lh, 서울시 등 관계기관 실무자들의 사기를 높일 수 있습니다. 서민들 주거 안정을 위해, 신속하게 주택을 공급하고자 시행한 좋은 정책이며 서민들을 배려한 감사한 정책임에도 서민들 재산을 강탈하고 주민들 간의 갈등을 유발시키는 악한 정책이라며 지탄받고 있습니다. 이로 인해 사업의 취지는 무색해 지고 안타깝게도 국토부 및 LH 실무자들도 국민을 위해 힘들게 봉사하면서도 칭찬과 응원은커녕 비난만 받고 있으니 봉사할 의욕도 보람도 느끼기 어려운 실정입니다. 따라서 정부와 국회에서 현금청산자 문제 해결에 적극적으로 나선다면 국토부와 LH의 실무자들은 신뢰와 지지를 받아 더욱 책임감과 뿌듯함을 가지고 봉사하시게 될 것입니다.

● 개선 방안 제언

도심복합사업에 바탕에는 사람에 대한 배려가 가장 우선이 돼야한다는 철학이 깔려 있습니다. 민간재개발의 원주민 재정착률이 18%도 안 되는 반면, 공공주도의 개발은 50%가 넘습니다. 도심복합사업은 세입자 및 영세상공인들을 보상대책을 비롯해서 사회적 약자에 대한 배려가 민간과 비교할 수 없을 만큼 인간적인 공공주도의 사업입니다. 따라서 원주민의 내몰림을 막고 사람 중심의 개발이 되기 위해 공공주택특별법 ‘부칙 제4조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 특례)’를 개정 보완하여 억울한 토지등소유자를 구제해주시기를 ‘붙임’과 같이 청원합니다.

청원인: 목4동 도심복합사업 준비위원회

#붙임.

1. 「공공주택특별법」 ‘부칙 제4조제1항’을 다음과 같이 개정해 줄 것을 청원합니다.

① 제40조의10제3항의 개정규정은 이 법을 복합지구별로 국토교통부장관이 고시하여 정하는 날의 다음 날부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자에게는 적용하지 아니한다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다.

 2. 「공공주택특별법 시행규칙」 ‘별표 6의7’을 삭제해 줄 것을 청원합니다.

- 끝-