존경하는 정부 관계자 여러분께.
1. 청원 취지
저는 현재 건설·시행업에 종사하고 있는 실무자입니다.
현장에서 사업을 추진하며 정부의 주택공급 정책과 민간 개발사업을 직접 경험하고 있습니다. 이번 청원은 특정 기업의 이익을 위한 민원이 아니라, 현재 제도 때문에 활용되지 못하고 있는 공공택지를 국민의 주거안정을 위한 자원으로 활용할 수 있도록 제도 개선을 요청드리는 정책 제안입니다.
정부는 최근 심각한 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해 재개발·재건축 규제 완화, 3기 신도시 조성, 도심복합개발, 빈 상가와 공실 오피스의 주택 전환 등 다양한 정책을 추진하고 있습니다.
그러나 이미 공급된 공공택지 중 상당수는 현재의 용도규제로 인해 개발 자체가 불가능한 상태로 장기간 방치되고 있으며, 이러한 토지를 활용하는 정책은 상대적으로 부족한 실정입니다.
2. 현재 제도의 문제점
저희 회사는 2022년 서울주택도시공사(SH)가 공급한 근린생활시설 용지를 일반 경쟁입찰을 통해 낙찰받았습니다.
해당 부지는 준주거지역에 위치하고 있으나 지구단위계획상 근린생활시설 용지로 지정되어 있어 제1종 및 제2종 근린생활시설 외에는 건축이 불가능합니다.
하지만 토지를 취득한 이후 시장환경은 완전히 달라졌습니다.
* 상업용 부동산 경기 침체
* 기준금리 인상에 따른 금융비용 증가
* PF 및 부동산 대출규제 강화
* 소비심리 위축
* 지속적인 건설공사비 및 물가 상승
* 온라인 시장의 확대에 따른 오프라인 매장의 감소 등
이러한 복합적인 요인으로 상가 개발의 사업성이 급격히 악화되면서 개발 자체가 현실적으로 어려운 상황이 되었습니다. 이에 회사는 수백 억원의 공사비를 들여 근린생활시설로 건축할 수 없어 매달 막대한 토지비 이자비용을 납부하고 있는 진퇴양난의 상황입니다.
저희 회사 뿐만 아니라 위와 같은 상황 등으로 대형마트 뿐만 아니라 골목상권 및 지역상권들, 심지어 프리미엄이 붙던 대형아파트의 단지내 상가들까지도 모두 힘든 상황입니다.
이에 실제로 정부도 상업용 부동산 시장의 침체와 오피스·상가 공실 증가를 지속적으로 인식하고 있으며, 공실 활용 방안을 정책적으로 검토하고 있습니다.
3. 현행 제도에서는 해결이 불가능합니다.
저희는 토지의 원소유주인 서울주택도시공사(SH)에 용도변경 또는 허용용도 확대(업무시설, 노유자시설 등)를 요청하였습니다.
그러나 SH는 이미 공급이 완료된 토지에 대해서는 지구단위계획 변경이 어렵다는 입장을 밝혔습니다. 또한 민간이 직접 용도변경을 추진하는 것도 사실상 불가능합니다.
현행 「택지개발업무처리지침」은 택지 준공 후 일정 기간 동안 용도변경을 제한하고 있으며, 이후에도 지구단위계획 변경 절차와 공익성 심사 등을 거쳐야 하기 때문에 민간사업자가 용도변경을 승인받는 사례는 극히 드문 것이 사실입니다.
결국, 활용 가능한 토지는 존재하지만 제도 때문에 아무것도 할 수 없는 상황이 발생하고 있습니다.
그 결과
* 기업은 수년간 금융비용만 부담하고
* 국가는 토지를 비효율적으로 방치하며
* 시민은 필요한 주택을 공급받지 못하는 모두가 손해를 보는 구조가 지속되고 있습니다.
4. 왜 지금 제도를 바꿔야 하는가
정부는 현재 도심 내 주택공급 확대를 국가 핵심과제로 추진하고 있습니다.
그러나 현재 공급정책의 대부분은 재개발·재건축에 집중되어 있습니다.
재개발과 재건축은 주민동의 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 및 입주 등 장기간의 절차가 필요하여 실제 주택공급까지 10년 이상이 소요되는 경우도 많습니다.
또한 재개발은 기존 토지소유자 중심의 사업으로 진행되기 때문에 청년, 신혼부부, 사회초년생, 무주택 실수요자가 직접적인 공급 혜택을 받기에는 한계가 있습니다.
반면 SH·LH가 공급한 근생 및 상업용지 가운데 장기간 개발되지 못하고 있는 토지를 일정 요건 아래 주거용도로 활용한다면 비교적 짧은 기간 안에 새로운 주택공급이 가능합니다.
특히
* 청년주택
* 신혼부부 주택
* 공공지원 민간임대주택
* 고령자 복지주택
* 공공기여형 공동주택
등 정부 정책과 연계할 경우 공공성도 충분히 확보할 수 있습니다.
5. 정부도 이미 같은 방향의 정책을 추진하고 있습니다.
정부는 최근 빈 상가의 주거 전환, 공실 오피스 활용, 지식산업센터 활용 등 기존 건축물을 주거시설로 변경하는 방안을 적극 검토하고 있습니다.
하지만 이미 완공된 상업용 건물을 주거시설로 변경하는 경우에는 구조 변경의 한계, 채광 및 환기 문제, 층고, 주차, 평면구조 등 근본적인 제약이 존재합니다.
반면 아직 건축되지 않은 나대지 상태의 상업용 택지는 처음부터 공동주택으로 설계할 수 있기 때문에
* 주거품질이 우수하고
* 사업성이 좋으며
* 소비자 니즈에 맞는 설계가 가능하고
* 도시계획 및 관리 측면에서 효율적이며
* 에너지 효율까지 극대화 할 수 있어 등 모든 측면에서 훨씬 효율적인 대안이 될 수 있습니다.
6. 기대효과
만약 SH·LH의 기 공급 근생 및 상업용지와 미매각 근생 및 상업용지에 대해 일정 요건 아래 주거용도 또는 허용용도를 확대한다면 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
① 정부는 별도의 토지보상 없이 도심 내 주택공급을 확대할 수 있습니다.
② 청년·신혼부부 등 실수요자를 위한 주택을 빠르게 공급할 수 있습니다.
③ 장기간 방치되는 공공택지를 효율적으로 활용할 수 있습니다.
④ 민간기업은 수년간 부담하고 있는 금융비용을 줄이고 정상적인 개발사업을 추진할 수 있습니다.
⑤ 도시의 미개발 공지를 줄여 도시미관 개선과 지역경제 활성화에도 기여할 수 있습니다.
즉, 정부, 지방자치단체, 민간기업, 국민 모두가 함께 이익을 얻을 수 있는 제도 개선입니다.
7. 제도개선을 요청드립니다.
정부와 국토교통부, 서울시, LH 및 SH에 다음 사항을 적극 검토하여 주시기 바랍니다.
① 「택지개발업무처리지침」을 개정하여 공공성이 인정되는 경우에는 택지 준공 후 5년 이전에도 용도변경을 허용할 수 있는 예외규정을 신설해 주십시오.
② SH·LH 등 공공기관이 공급한 근생 및 상업용지 가운데 일정 기간 이상 개발되지 않은 토지는 지구단위계획 변경을 적극 검토할 수 있도록 제도를 개선해 주십시오.
③ 청년주택·신혼부부주택·공공지원 민간임대주택 등 공익성이 인정되는 사업은 공동주택 또는 복합용도 개발이 가능하도록 허용용도를 확대해 주십시오.
④ 국토교통부는 SH·LH가 기 공급한 근생 및 상업용지 및 미매각 용지의 현황을 조사하여 주택공급 가능 부지를 발굴하는 특별대책을 마련해 주십시오.
8. 맺음말
정부는 주택공급 확대를 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.
그러나 이제는 새로운 택지를 확보하는 것뿐만 아니라 이미 확보되어 있으나 제도 때문에 활용하지 못하는 토지를 어떻게 국민을 위해 활용할 것인지도 함께 고민해야 할 시점입니다.
근생 및 상업용으로만 묶여 있는 공공택지를 청년과 신혼부부, 무주택 실수요자를 위한 주택으로 활용할 수 있다면, 이는 새로운 토지를 조성하는 것보다 빠르고 효율적인 주택공급 정책이 될 것입니다.
규제는 시대의 변화와 흐름에 맞게 효율적으로 개선되어야 합니다.
국민의 주거안정과 효율적인 국토 이용을 위해 택지지구 내의 근생 및 상업용지의 합리적인 용도규제 개선을 적극 검토하여 주실 것을 간곡히 요청드립니다.
감사합니다.
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